Vermessungsbüro Junge / Friedrichshagener Straße 14 / 15566 Schöneiche bei Berlin / Dipl.-Ing. Anja Junge

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Vermessung an Gebäuden: Amtlicher Lageplan Gebäudeeinmessung

Vermessung an Grenzen: Amtlicher Lageplan Teilungsvermessung Abmarkung (Grenzvermessung) Grenzzeugnis

Amtlicher Lageplan gemäß § 3 BbgBauVorlVO

Für Ihren Bauantrag benötigen Sie neben anderen Unterlagen, die Ihnen Ihr Architekt oder Bauvorlageberechtigter (Objektplaner) zusammenstellt, einen Amtlichen Lageplan als Bauvorlage, um das Bauvorhaben richtig nach Lage und Höhe einordnen zu können.

Der Amtliche Lageplan wird von einem öffentlich-bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) auf der Grundlage einer örtlichen Vermessung erstellt. Er enthält den amtlichen Katasterbestand des Baugrundstücks und der unmittelbaren Umgebung. Dazu gehören Flurstücksgrenzen mit deren Längen, Flächen mit Dienstbarkeiten sowie Angaben zu den Eigentümern des Baugrundstücks und der Nachbarflurstücke. Auch Festsetzungen durch Bebauungspläne und andere Satzungen werden übernommen. Durch den Amtlichen Lageplan werden diese Angaben in einen Bezug zur planungsrelevanten Topografie mit vorhandene Gebäuden, befestigten Flächen, geschützten Bäumen, Ver- und Entsorgungseinrichtungen und der öffentlichen Erschließung gebracht.

Auf Grundlage dieses Amtlichen Lageplans wird durch den Objektplaner die Lage und Höhe der geplanten baulichen Anlage festgelegt. Dazu kann dieser selbst einen Objektbezogen Lageplan erstellen. In den meisten Fällen werden die Daten jedoch vom Objektplaner an den ÖbVI zur Eintragung in den Amtlichen Lageplan übergeben. Die Richtigkeit der Angaben zu den geplanten baulichen Anlagen obliegt jedoch weiterhin dem Objektplaner. Das drückt sich darin aus, dass diese Angaben nur nachrichtlich übernommen werden und nicht an der Beurkundung des Amtlichen Lageplans teilnehmen.

Die Übernahme hat aber den eindeutigen Vorteil, dass alle relevanten Daten zum aktuellen Bestand und zur Beplanung des Baugrundstücks in einer Unterlage zusammengetragen werden. Gleichzeitig hat der ÖbVI die Möglichkeit, eine Vorabprüfung auf Einhaltung der Festsetzungen der Bauordnung und örtlichen Bauvorschriften vorzunehmen. Sind die Planungsdaten erst einmal durch den ÖbVI übernommen, gibt es auch keine Anpassungs- oder Identifikationsprobleme für die folgende Absteckung der Grundfläche des geplanten Gebäudes. Als Bestandteil der Bauvorlagen in Ihrem Baugenehmigungsverfahren bildet der Amtliche Lageplan dann einen Nachweis über die Einhaltung der Bauvorschriften. Dadurch erhält der Bauherr Planungssicherheit und den Nachbarn bietet er Schutz vor einer unzulässigen Beeinträchtigung ihrer Grundstücke.

Auch für eine Teilungsvermessung kann ein Amtlicher Lageplan notwendig sein. Seit Abschaffung der Teilungsgenehmigung sind die Öffentlich-bestellten Vermessungsingenieure verpflichtet, vor der Durchführung einer Teilungsvermessung zu prüfen, ob durch die neuen Grenzen gegen Bauordungsrecht verstoßen wird. Ist das der Fall, muss der Eigentümer oder der Erwerber einen Antrag auf Abweichung beim Bauordnungsamt stellen. Als Anlage zu diesem Antrag (Bauvorlage), in der die Lage und die Maße der notwendigen rechtlichen Sicherungen der Abweichungen dargestellt sind, wird ein Amtlicher Lageplan erstellt.

Gebäudeeinmessung gemäß § 23 Absatz 2 BbgVermG

Das Brandenburgische Vermessungsgesetz (BbgVermG) verpflichtet Grundstückseigentümer, neu errichtete oder in ihrem Grundriss veränderte Gebäude für die Fortführung des Liegenschaftskatasters einmessen zu lassen. In den meisten Fällen können hierfür die Messdaten aus dem Grundflächen- und Höhennachweis verwendet werden. Sollten diese nicht vorliegen oder der endgültige Gebäudeumriss durch unterschiedliche Außenmaße der einzelnen Geschosse vom Gebäudeumriss während des Grundflächen- und Höhennachweises abweichen, so müssen die Gebäudeeckpunkte zuerst gemessen werden.

Sollten die Grenzpunkte des Baugrundstücks im Liegenschaftskataster noch nicht qualitätsgerecht im amtlichen Bezugssystem nachgewiesen sein, müssen diese zusätzlich noch ermittelt werden. Meistens genügt dafür die Messung zur Erstellung des Amtlichen Lageplans Durch den gemeinsamen Bezug im Landeskoordinatensystem entsteht somit automatisch eine maßliche und grafische Beziehung der Gebäudeumrisses zu den Grenzen des Baugrundstücks.

Aus den Messdaten wird eine technische Dokumentation erstellt und dem Kataster- und Liegenschaftsamt zur Prüfung übergeben. Nach der Übernahme in das Liegenschaftskataster ergibt sich die neue Darstellung in der Liegenschaftskarte. Ob das Kataster- und Liegenschaftsamt mit seiner Fortführungsmittteilung an den Bauherrn auch ein neuen Auszug aus der Automatisierten Liegenschaftskarte übergibt, liegt im Ermessen des Amtes.

Teilungsvermessung gemäß §§ 13 und 15 BbgVermG

Unter dem Begriff Teilungsvermessung versteht man die katastertechnische Zerlegung eines Flurstücks in mehrere neue Flurstücke mit neuen Flurstücksnummern. Da Flurstücke die kleinste Buchungseinheit im Grundbuch sind, können auf diese Art Teile eines Grundstücks im Grundbuch abgeschrieben und danach einem neuen oder bestehenden Grundbuch wieder zugeschrieben werden.

Die Teilungsvermessung beginnt mit der Untersuchung der vorhandenen Grenzen durch Vergleich mit den Nachweisen des Liegenschaftskatasters, da nur die eindeutige Übertragbarkeit der alten Grenzen in die Örtlichkeit die Übernahme der neuen Grenzen ins Liegenschaftskataster gewährleistet. Sollten die vorhandenen Grenzen nicht festgestellt, also nicht im Liegenschaftskataster nachgewiesen sein, so müssen diese zusätzlich festgestellt werden. Dieser Vorgang ist als Sonderfall der Grenzvermessung beschrieben.

Die neuen Grenzen werden auf Vorschlag der Beteiligten (Eigentümer des Teilungs- und betroffener Nachbarflurstücke, Erwerber und sonstige Inhaber von Rechten am Grundstück) entweder durch einen Antrag oder Plan in die Örtlichkeit übertragen oder direkt an Ort und Stelle festgelegt und abgemarkt. Sowohl die Feststellung der Grenzen als auch die Kennzeichnung der Grenzpunkte durch Abmarkungen sind mitwirkende Verwaltungsakte. In einem Grenztermin vor Ort, zu dem alle Beteiligten eingeladen werden, wird eine Grenzniederschrift angefertigt, die diese Verwaltungsakte sowie die Zustimmung oder Einwendungen der Beteiligten dokumentiert.

Wenn gegen die beiden Verwaltungsakte des Grenztermins keine Widersprüche erhoben wurden, wird eine technische Dokumentation der Vermessung angefertigt und dem Kataster- und Liegenschaftsamt zur Prüfung übergeben. Mit der Übernahme der neuen Flurstücke in das Liegenschaftskataster wird ein Fortführungsbeleg erstellt, der dem Notar zur Bestellung der Auflassung und Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt dient.

Abweichend davon kann unter bestimmten Bedingungen eine Teilungsvermessung auch als Sonderung durchgeführt werden. Das grundlegende Merkmal der Sonderung ist der komplette Verzicht auf örtliche Vermessungen. Da auch die Untersuchung der vorhandenen Grenzen entfällt, müssen deren Grenzpunkte für eine sachgerechte Fortführung des Liegenschaftskatasters qualitätsgerecht im amtlichen Bezugssystem nachgewiesen sein. Dieser Anschluss an das Landeskoordinatensystem ist aber erst seit 2002 verpflichtend, wodurch noch eine relativ geringe Anzahl von Flurstücken überhaupt für eine Sonderung qualifiziert ist. Weiterhin wird auf eine Abmarkung der erstmalig festgestellten neuen Grenzen verzichtet. Die Grenzpunkte sind nur durch ihre Koordinaten im Liegenschaftskataster bestimmt. Nach der Übernahme ist es bei Bedarf jederzeit möglich, die Grenzpunkte in einer zusätzlichen Grenzvermessung wiederherzustellen und abzumarken.

Abmarkung (Grenzvermessung) gemäß § 15 BbgVermG

Eine Grenzvermessung ist notwendig, wenn bei festgestellten Grenzen die Abmarkungen fehlen oder ihre Lage im Widerspruch zum Nachweis im Liegenschaftskataster (Koordinaten, Grenzabstände) steht. Die Grenzpunkte werden gemäß Nachweis im Liegenschaftskataster lagerichtig wiederhergestellt und erneut abgemarkt. In einem Grenztermin vor Ort, zu dem alle Beteiligten (Eigentümer des Teilungs- und betroffener Nachbarflurstücke, Inhaber von Rechten am Flurstück) eingeladen werden, wird über diesen Verwaltungsakt wird eine Niederschrift angefertigt. Die den Verwaltungsakt sowie die Zustimmung oder Einwendungen der Beteiligten dokumentiert.

Wenn gegen die Abmarkung keine Widersprüche erhoben wurden, wird die für die Prüfung und Übernahme in das Liegenschaftskataster notwendige technische Dokumentation der Vermessung angefertigt und dem Kataster- und Liegenschaftsamt übergeben.

Ein Sonderfall ist die Grenzfeststellung nicht festgestellter Grenzen, da diese noch nicht durch einen Zahlennachweis im Liegenschaftskataster nachgewiesen sind. Hier werden die Grenzen mit anderen Nachweisen (z.B. ehemalige Flurkarte) ermittelt, erstmalig festgestellt und abgemarkt. Die erstmalige Feststellung der Grenzen als Verwaltungsakt ist vergleichbar mit der Feststellung der neuen Grenzen in einer Teilungsvermessung.

Grenzzeugnis gemäß § 14 BbgVermG

Ein Grenzzeugnis ist eine schriftliche Bestätigung, dass eine festgestellte Grenze und deren Abmarkungen mit dem Nachweis im Liegenschaftskataster übereinstimmt. Dazu müssen die im Liegenschaftskataster nachgewiesenen Abmarkungen (Grenzstein, Grenzzeichen, o.a.) sowohl vorhanden sein als auch lagerichtig (Koordinaten, Grenzabstände) stehen. Sollte diese Übereinstimmung nicht gegeben sein, so empfehlen wir zur Korrektur eine Grenzvermessung.

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